Alquiler vacacional o de largo plazo: ¿cuál conviene?
Le explicamos qué dice la regla de los 45 días, qué cambios se discuten, cómo comparar el ingreso neto y qué verificar antes de comprar.
Por Irvin Juarez · · 5 min
En Panamá, antes de comparar rendimientos hay que comparar lo que la ley permite. La Ley 80 de 2012 prohíbe alquilar a turistas por menos de 45 días a quien no tenga el permiso de alojamiento público turístico de la Autoridad de Turismo (ATP). Eso limita el alquiler vacacional a unos pocos casos legales, y fuera de ellos el largo plazo es la opción por defecto.
*Esta guía es informativa y no es asesoría legal ni financiera. El marco del alquiler de corta estancia está en discusión: confirme su caso con un abogado.*
¿Qué dice la ley sobre alquilar por menos de 45 días?
- La regla. Según la ATP y despachos legales como Sucre Arias Reyes, la Ley 80 de 2012 prohíbe el alquiler a turistas por menos de 45 días en el distrito de Panamá sin el permiso de alojamiento público turístico. Las multas van de 5,000 a 50,000 dólares y también se sanciona la publicidad de esos servicios.
- El alcance. Aplica al distrito de Panamá; en otros distritos pueden regir normas locales, así que consulte la del lugar.
- Las vías legales. Hoteles, hostales y otras categorías autorizadas, y el régimen turístico en propiedad horizontal, en el que el propietario entrega su unidad a un operador que la ofrece como alojamiento turístico (Sucre Arias Reyes, 2024). Casco Antiguo, como zona turística designada, es el caso conocido para propiedades registradas; lo explicamos en Casco Antiguo: comprar en el corazón histórico de Ciudad de Panamá.
- El reglamento del edificio. Aun cumpliendo la ley, su propiedad horizontal puede tener reglas propias. Pídalo antes de comprar.
¿Hay cambios en camino?
Sí, pero no están aprobados. La Asamblea tramita proyectos de ley sobre los alojamientos de corta estancia (301 y 713), que los renombran "arrendamiento turístico de inmuebles", los definen como alojamiento temporal de 1 a 90 días y asignan su supervisión a la ATP. El texto consensuado mantiene un impuesto del 10% (ITBMS), aunque la tasa se discute: Airbnb rechaza una tarifa mayor para los alojamientos que para los hoteles. También prevé que los reglamentos de copropiedad definan expresamente si permiten el arrendamiento turístico.
¿Cuál deja más ingreso?
El alquiler vacacional puede generar más ingreso bruto, pero opera como un pequeño hotel: más gestión, más rotación, más servicios a su cargo y más desgaste, y su resultado depende de la ocupación. El de largo plazo es más estable y casi pasivo. Para comparar, use el ingreso neto, no el bruto.
Ejemplo ilustrativo, con supuestos propios que no son datos de mercado: un apartamento de 200,000 dólares.
- Largo plazo: renta de 1,300 al mes, es decir, 15,600 al año. Tras cuota de PH (2,100), gestión del 10% (1,560), un mes vacío (1,300) y mantenimiento (1,000), el neto es de 9,640, es decir, 4.8%.
- Vacacional, solo si fuera legal: 90 dólares por noche. Con 60% de ocupación, el bruto es de 19,710; con 70%, de 22,995. Con cuota de PH (2,100), gestión del 20%, servicios, limpieza y reposición (4,800) y mantenimiento (1,500), el neto es de 7,368 a 60% (3.7%) y de 9,996 a 70% (5.0%).
Con estos supuestos, el neto del vacacional queda cerca del de largo plazo, y se vuelve inferior si la ocupación baja. Con datos reales la diferencia puede ser mayor o menor: sustituya cada cifra por la de su edificio. Para el largo plazo, vea Rentabilidad de alquiler en Panamá: qué esperar.
Una pregunta útil: ¿cuánto más gana al año por cada hora extra que dedica? Si no compensa su tiempo, conviene el largo plazo.
¿Cuándo conviene cada opción?
- Largo plazo: busca ingreso estable y previsible, menos trabajo, o necesita cubrir una hipoteca con un flujo regular.
- Vacacional: solo si la propiedad está en una zona o régimen donde es legal, la demanda es comprobable y usted puede gestionarlo o pagar gestión profesional.
- Punto medio: los alquileres de 45 días o más quedan fuera de la prohibición, aunque su reglamento de PH y su abogado deben confirmarlo.
¿Qué verificar antes de comprar para alquilar por temporadas?
- Que el edificio o la zona sea legal para ese uso, y el estado del permiso o registro ante la ATP.
- El reglamento del PH y las decisiones de la junta.
- La tributación, incluido el ITBMS, con su asesor fiscal; vea impuestos al comprar y poseer propiedad en Panamá.
- Su seguro: pregunte si la póliza cubre el uso turístico.
- Datos reales de ocupación y tarifas de la unidad o del edificio, no solo cifras de plataformas.
- Una revisión previa completa: la debida diligencia antes de comprar en Panamá.
Preguntas frecuentes
¿Es legal el Airbnb en Panamá?
En el distrito de Panamá, alquilar por menos de 45 días sin permiso de alojamiento público turístico está prohibido por la Ley 80 de 2012. Hay vías legales, como las categorías autorizadas, el régimen turístico en propiedad horizontal y Casco Antiguo, pero deben verificarse caso por caso.
¿Qué pasa si alquilo por días sin permiso?
La ATP puede imponer multas de 5,000 a 50,000 dólares, también por anunciar el servicio.
¿Qué rinde más, vacacional o largo plazo?
Depende de la ocupación, las tarifas y los costos. El vacacional puede generar más bruto, pero el neto puede ser similar o menor, y exige más trabajo.
¿Qué es el alquiler de mediano plazo?
Estadías de 45 días o más, que quedan fuera de la prohibición. Confirme con su abogado y con el reglamento de su edificio.
¿Va a cambiar la ley?
Hay proyectos en la Asamblea, con un texto aprobado en primer debate en enero de 2026, pero no hay una versión final aprobada.
---
*¿Vacacional o largo plazo para su propiedad? En Be Luxe le ayudamos a revisar el marco legal del alquiler corto en su edificio junto a nuestros abogados aliados y a comparar ambos escenarios con sus números reales. Agende una asesoría o converse con SARA, su asesora virtual disponible las 24 horas.*